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　　【慧博投研资讯】时代中国是总部位于广州的房地产开发商，主要深耕广州和佛山。（慧博投研资讯）随着粤港澳大湾区具体规划细节即将出台，我们看好大湾区的开发价值。截止到2018年6月30日，公司土地储备达1,820万平，足够支撑未来3-5年的发展。公司平均土地成本为3,195元(人民币,下同)/平，相当于今年前8个月平均销售价格(16,861元/平)的18.9%。公司58.5%的土储位于粤港澳大湾区，若计入清远项目，则超过90%的土储位于珠三角区域。因此，时代中国是一家典型的大湾区主题开发商。受益于区域一体化。我们期待即将公布的大湾区发展规划，我们预计规划将进一步提升当地经济，支撑时代中国

　　在区域的投资布局。此外，公司1/3土地储备位于清远。尽管清远并不包括在湾区规划当中，但距离广州也仅有1小时车程。近日，广州和清远政府联合发布了「高质量推进广清一体化发展工作方案」。我们预计公司在清远的布局也将受益于广州与清远的一体化。优质的城市更新项目储备。时代中国

　　在广佛地区的城市更新业务开展较早。目前公司城市更新项目70个，预计共1,950平将可转为公司土储。其中30个项目将在2018-20年完成改造，转化土储562万平。另外40个项目也已经签订合作意向书，将在2020年后完成改造。广东在“三旧”改造(旧工厂，旧村，旧城)方面有较为完善可执行的政策法规。我们认为较好的政策环境将有利于更新项目的透明度和确定性。若旧改项目成功落地转化，将极大提升公司价值。我们认为时代中国在广佛地区旧改项目上，较外来开发商有明显的本地优势。具体体现在项目经验(70个旧改项目)、资金投入(17年投入170亿拿地，主要投资珠三角)和当地资源。首次覆盖给予买入评级。我们预计2018-20年收入分别为310亿、405亿和525亿元，复合年增长率32％；核心净利润预计分别为35亿、43亿和58亿元，复合年增长率34.4％。目前，该股票的FY18/19E市盈率分别为2.9/2.5x，低于其他大湾区开发商。我们估计18年底每股资产净值为18.04港元，我们的目标价为9.02港元，相当于50％折让，首次覆盖给予买入评级。

　　Securities Analysis2018年10月18日睿智投资买入(首次覆盖) 目标价HK$9.02 潜在升幅+34.6% 当前股价 HK$6.70 黄程宇电线 邮件文干森, CFA 电线 邮件: .hk 房地产行业市值(百万港元) 12,287 3月平均流通量(百万港元) 23.6 5周内股价高/低(港元) 总股本(百万) 13.88/6.51 1,834 资料来源:彭博股东结构岑釗雄65.17% 自由流通34.83% 资料来源:彭博股价表现绝对回报相对回报1-月-17.4% -12.7% 3-月-33.5% -26.4% 6-月-45.2% -34.6% 资料来源：彭博股价表现资料来源：彭博审计师:安永公司网站: 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.011-Oct-1711-Jan-1811-Apr-1811-Jul-1811-Oct-18HK$时代中国(1233 HK) 利用区域优势深耕大湾区 不容小觑的湾区开发商。

　　截止到2018年6月30日，公司土地储备达1,820万平，足够支撑未来3-5年的发展。

　　公司平均土地成本为3,195元(人民币,下同)/平，相当于今年前8个月平均销售价格(16,861元/平)的18.9%。

　　公司58.5%的土储位于粤港澳大湾区，若计入清远项目，则超过90%的土储位于珠三角区域。

　　我们期待即将公布的大湾区发展规划，我们预计规划将进一步提升当地经济，支撑时代中国在区域的投资布局。

　　广东在“三旧”改造(旧工厂，旧村，旧城)方面有较为完善可执行的政策法规。

　　具体体现在项目经验(70个旧改项目)、资金投入(17年投入170亿拿地，主要投资珠三角)和当地资源。

　　我们预计2018 - 20年收入分别为310亿、405亿和525亿元，复合年增长率32%；核心净利润预计分别为35亿、43亿和58亿元，复合年增长率34.4%。

　　目前，该股票的FY18 / 19E市盈率分别为2.9 / 2.5x，低于其他大湾区开发商。

　　我们估计18年底每股资产净值为18.04港元，我们的目标价为9.02港元，相当于50%折让，首次覆盖给予买入评级。

　　此外，分析员确认，无论是他们本人还是他们的关联人士（按香港证券及期货事务监察委员会操作守则的相关定义）（1）并没有在发表研究报告30日前处置或买卖该等证券；（2）不会在发表报告3个工作日内处置或买卖本报告中提及的该等证券；（3）没有在有关香港上市公司内任职高级人员；（4）并没有持有有关证券的任何权益。

　　招银证券投资评级买入:股价于未来12个月的潜在涨幅超过15% 持有:股价于未来12个月的潜在变幅在-10%至+15%之间卖出:股价于未来12个月的潜在跌幅超过10% 未评级:招银国际并未给予投资评级招银国际证券有限公司地址:香港中环花园道3号冠君大厦45/46楼电线传线 招银国际证券有限公司(“招银证券”)为招银国际金融有限公司之全资附属公司(招银国际金融有限公司为招商银行之全资附属公司) 重要披露本报告内所提及的任何投资都可能涉及相当大的风险。

　　本报告中所提及的投资价值或回报存在不确定性及难以保证，并可能会受目标资产表现以及其他市场因素影响。

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